Документы на собственность

На первоначальном этапе следует проверить продавца. Как минимум следует удостовериться в корректности его паспортных данных, в том, не включен ли его документ в список недействительных (это можно сделать на сайте МВД), подсказывает управляющий партнер риелторской компании Надежда Коркка. Если паспорт не в порядке, вы сразу отсечете этого продавца и сэкономите уйму времени.

Если квартира продается по доверенности, нужно проверить достоверность сведений в ней (в том числе паспортных данных), а также выяснить, является ли она действующей (это можно сделать на сайте www.reestr-dover.ru или у нотариуса). Если доверенность выдал пожилой или недееспособный гражданин, это повод отказаться от сделки, говорит Коркка.

Теперь нужно проверить документы, подтверждающие право собственности. «Основные сведения содержатся в выписке из ЕГРН. Это информация о переходе права собственности с 1998 года, а также сведения о зарегистрированных правах. Уже на этом этапе можно выявить проблемные точки», — замечает эксперт.

Для полной картины руководитель юридической компании Андрей Лихачев рекомендует получить две выписки из ЕГРН. Первая — на объект недвижимости, которую может получить и сам покупатель. В документе содержатся официальные характеристики квартиры, информация о ее владельце, основание собственности. Кроме этого, в выписке есть важная информация об отсутствии или наличии обременений, о том, не находится ли квартира под арестом или в залоге, не включена ли в реестр объектов культурного наследия и не находится ли земельный участок в границах охранной зоны или зоны с особыми условиями использования.

Вторая — выписка о переходе прав на объект. Такую выписку сможет получить только собственник квартиры или представитель по доверенности. Если продавец не хочет показывать документ, это повод усомниться в чистоте сделки. «Выписка о переходе прав покажет историю перехода прав собственности между бывшими владельцами, а также основания перехода к нынешнему собственнику», — поясняет эксперт.

Если выяснится, что у квартиры слишком часто (два раза или более за последние пять лет) менялись владельцы, то это повод отказаться от сделки. Возможно, в ней имеются серьезные дефекты, устранение которых потребует серьезных вложений, предупреждает Коркка.

«Если квартира продается уже не первый раз за год, такая цепочка перепродаж может скрывать неправомерную схему приобретения квартиры», — добавляет доцент Финансового университета при Правительстве РФ, к. ю. н. Сусана Киракосян.

Полученную по наследству квартиру также стоит проверить внимательно. Хорошо, если с момента вступления в него прошло более трех лет, так как за это время все претенденты на наследство уже заявят о своих правах, указывает Коркка.

Если собственников несколько, нужно убедиться в том, что все они согласны продать квартиру, отмечает Лихачев. Эксперт также советует узнать, является ли недвижимость приобретенной в браке. Дело в том, что в таком случае продавец должен предоставить нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу квартиры. «Бывают ситуации, когда имущество приобретено во время брака, а продажа осуществляется после развода. В этом случае также согласие супруга, хоть и бывшего, обязательно. Иначе сделка может быть оспорена несогласным супругом», — предупреждает эксперт.

Если среди собственников есть несовершеннолетние, нужно запросить разрешение органов опеки и попечительства. Если собственник квартиры — несовершеннолетний, продать квартиру без одобрения органов опеки невозможно.

Использовался ли маткапитал

Кстати, о несовершеннолетних. Как говорит Лихачев, следует проверить, не приобретена ли продаваемая квартира с использованием материнского капитала. Если продавец хочет скрыть факт использования маткапитала, чтобы не выделять доли детям из-за сложной процедуры продажи, то в первую очередь для самого продавца это чревато негативными последствиями, в том числе и со стороны правоохранительных органов.

«Поэтому данный факт скрывается редко. Но в любом случае покупатель должен выяснить это обстоятельство, особенно если у продавца есть дети. Продавец может онлайн заказать выписку из ПФР об остатке маткапитала. Если же он использован полностью или частично, покупателю необходимо добиться от продавца полного отчета о целях использования маткапитала. В ином случае при уклонении продавца лучше отказаться от такой сделки, так как дети, не получившие доли в праве собственности при использовании маткапитала, вправе при достижении совершеннолетия оспорить такую сделку. Это может сделать и ПФР», — рассказывает эксперт.

Информация о зарегистрированных

При покупке квартиры на вторичном рынке есть риск нарваться на временно выписанных лиц (военнослужащие, заключенные и т. п.). Для получения информации о таких лицах нужно попросить у продавца справку по форме 9 и справку по форме 12.

Особенно эти справки важны, если квартира приватизировалась, а в этот период были временно снятые с регистрационного учета граждане, подчеркивает Лихачев.

Проверяем квартиру

Необходимо также изучить техническую документацию (техпаспорт и поэтажный план) на квартиру. «Если делалась перепланировка или переустройство, то продавец должен представить оформленные документы (как минимум акт со всеми подписями и технический паспорт на квартиру со свободной планировкой). Вариант с несогласованными работами однозначно не надо покупать, так как проживать там попросту небезопасно», — предупреждает Надежда Коркка.